주택임대소득세 계산기
주택임대소득세는 주택을 임대해 얻은 월세·간주임대료 수입에 부과되는 소득세입니다. 연간 주택임대 총수입이 2,000만원 이하이면 14% 단일세율의 분리과세와 다른 소득과 합산하는 종합과세 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 연 임대소득·임대등록 여부·다른 종합소득을 입력하면 두 방식의 세액을 비교해 어느 쪽이 유리한지 계산합니다. (2026년 국세청 기준)
월세 × 12개월 + 전세보증금 간주임대료 등 연간 임대수입 합계
지자체·세무서 모두 등록 + 임대료 증액 제한 요건 충족 시 등록 혜택 적용
근로·사업·이자·배당 등 임대소득을 제외한 종합소득금액. 2,000만원 이하이면 분리과세 기본공제가 적용됩니다.
참고: 이 계산기는 연 임대 총수입 2,000만원 이하 주택임대소득의 분리과세·종합과세 선택 비교를 위한 참고용입니다. 분리과세 세액은 국세청 기준으로 정확히 산출되지만, 종합과세 세액은 다른 종합소득금액을 과세표준으로 간주한 개략치로 인적공제 등 종합소득공제·세액공제와 실제 필요경비(장부·추계)를 반영하지 않습니다. 소형주택 세액감면, 사전 증여 등 개별 사정에 따라 세액이 달라질 수 있으니 정확한 세액은 국세청 홈택스 또는 세무사에게 확인하시기 바랍니다.
분리과세 계산 구조 (2026)
| 구분 | 등록임대 | 미등록 |
|---|---|---|
| 필요경비율 | 60% | 50% |
| 기본공제* | 400만원 | 200만원 |
| 분리과세 세율 | 14% (단일세율) | |
* 기본공제는 분리과세 임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만원 이하일 때만 적용됩니다.
과세표준 = 임대수입 − 필요경비 − 기본공제 / 소득세 = 과세표준 × 14% (+ 지방소득세 소득세의 10%)
종합소득세율표 (2026, 8단계 누진)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만~5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만~8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만~1억 5,000만원 | 35% | 1,544만원 |
| 1억 5,000만~3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억~5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억~10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
종합과세 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제. 종합과세 시 임대소득금액이 다른 소득과 합산되어 한계세율이 적용됩니다.
전월세 실거래가로 임대수입 확인하기
보유 주택의 전월세 시세를 확인하고 예상 임대소득세를 미리 계산해보세요.
자주 묻는 질문
주택임대소득세는 누가 내나요?
월세는 부부 합산 2주택 이상이면 전액 과세되고, 1주택자도 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택을 월세로 임대하면 과세됩니다. 전세보증금은 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 초과할 때 간주임대료로 과세됩니다. 1주택(기준시가 12억 이하)의 월세나 전세는 원칙적으로 비과세입니다.
분리과세와 종합과세 중 무엇이 유리한가요?
연간 주택임대 총수입이 2,000만원 이하면 분리과세(14% 단일세율)와 종합과세 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 다른 종합소득이 많아 높은 누진세율(24% 이상)을 적용받는 사람은 대체로 14% 분리과세가 유리하고, 다른 소득이 적어 낮은 세율(6~15%) 구간이면 종합과세가 유리할 수 있습니다. 이 계산기가 두 방식을 자동 비교해 줍니다.
임대주택을 등록하면 세금이 얼마나 줄어드나요?
지자체(민간임대주택)와 세무서(사업자등록)에 모두 등록하고 임대료 증액 제한 등 요건을 지키면 필요경비율이 50%에서 60%로 올라가고, 기본공제도 200만원에서 400만원으로 늘어납니다. 그만큼 과세표준이 줄어 세 부담이 크게 낮아집니다. 국민주택규모 소형주택은 별도의 세액감면(단기 30%·장기 75%)도 받을 수 있습니다.
기본공제 400만원(200만원)은 항상 받나요?
아닙니다. 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우에만 적용됩니다. 근로·사업소득 등 다른 종합소득금액이 2,000만원을 넘으면 기본공제 없이 (임대수입 − 필요경비) 전액이 분리과세 과세표준이 됩니다.
주택임대소득세는 언제 신고하나요?
직전 연도(1~12월) 주택임대소득은 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 종합소득세 확정신고 기간에 신고·납부합니다. 소득세와 별도로 소득세액의 10%인 지방소득세도 함께 납부해야 합니다.
이 계산기의 종합과세 결과는 정확한가요?
분리과세 세액은 정확히 산출되지만, 종합과세 세액은 다른 종합소득금액을 과세표준으로 간주한 개략 비교치입니다. 실제 종합과세 세액은 인적공제 등 종합소득공제와 세액공제, 그리고 종합과세 시 적용되는 실제 필요경비(장부·추계)에 따라 달라집니다. 정확한 세액은 국세청 홈택스 또는 세무사에게 확인하세요.