양도소득세 비과세 요건 — 1세대 1주택 총정리
1세대 1주택 양도소득세 비과세는 1세대가 국내에 1주택만 보유한 상태에서 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주까지)한 뒤 양도가액 12억원 이하로 팔 때 양도소득세를 전액 내지 않는 제도입니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익에만 세금이 붙습니다. 이사·상속·혼인처럼 일시적으로 2주택이 되는 경우에도 요건을 갖추면 비과세 특례가 적용됩니다. 2026년 기준 요건과 특례를 정리했습니다.
1세대 1주택 비과세 3대 요건
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 1세대 1주택 | 양도일 현재 1세대가 국내에 주택 1채만 보유 (배우자·동일세대원 주택 합산) |
| 보유기간 | 취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유 |
| 거주기간 | 취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주 (비조정지역 취득분은 거주요건 없음) |
| 양도가액 | 12억원 이하면 전액 비과세, 초과 시 초과분만 과세(고가주택) |
거주요건은 취득 시점에 조정대상지역으로 지정돼 있었는지로 판단합니다. 이후 조정대상지역에서 해제되어도 취득 당시 지정돼 있었다면 2년 거주 요건은 그대로 유지됩니다.
12억 초과 고가주택은 어떻게 과세되나
양도가액이 12억원을 넘어도 전체가 과세되는 것이 아니라, 12억원을 초과하는 비율만큼의 양도차익에만 과세합니다.
과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액
예: 10억에 취득한 1주택을 15억에 양도(양도차익 5억)
과세대상 양도차익 = 5억 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억원
이 1억원에 대해 다시 장기보유특별공제(1세대 1주택 보유·거주 각 최대 40%, 합계 최대 80%)와 기본공제를 적용한 뒤 과세됩니다.
실제 세액은 양도소득세 계산기로 확인하세요.
일시적 2주택 특례 (1·2·3 법칙)
이사 등을 위해 새 집을 먼저 사서 일시적으로 2주택이 된 경우, 아래 세 요건을 모두 갖추면 종전주택 양도 시 비과세됩니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| ① 1년 경과 후 신규취득 | 종전주택 취득일부터 1년이 지난 뒤 신규주택 취득 |
| ② 종전주택 2년 보유 | 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 조정지역 취득분은 2년 거주) 충족 |
| ③ 3년 이내 종전주택 양도 | 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택 양도 (2023.1.12 이후 양도분은 지역 무관 3년) |
상생임대주택 거주요건 특례
조정대상지역 주택이라 2년 거주가 필요한데 세입자를 두어 거주하지 못하는 경우, 상생임대주택 특례로 거주요건을 면제받을 수 있습니다. 직전 임대차계약 대비 임대료 인상률을 5% 이내로 제한한 상생임대차계약을 2021년 12월 20일 ~ 2026년 12월 31일 사이에 체결·개시하고 2년 이상 임대하면, 1세대 1주택 비과세에 필요한 2년 거주 요건을 충족한 것으로 봅니다. 장기보유특별공제의 거주요건도 함께 면제됩니다.
상속·혼인·동거봉양 합가 특례
| 특례 | 처분기한 | 요건 |
|---|---|---|
| 상속주택 | 기한 없음 | 별도세대 피상속인에게서 상속받은 주택은 주택 수에서 제외하고, 기존 일반주택 양도 시 비과세 판정 |
| 혼인 합가 | 혼인일부터 10년 | 각각 1주택 보유자가 혼인해 2주택이 된 경우, 먼저 양도하는 주택 비과세 (2024년 5년→10년 확대) |
| 동거봉양 합가 | 합가일부터 10년 | 1주택 직계비속이 60세 이상 1주택 직계존속과 합가해 2주택이 된 경우 |
합가 특례로 비과세를 받으려면 양도하는 주택 자체도 2년 보유 등 1세대 1주택 요건을 갖춰야 합니다.
자주 묻는 질문
1세대 1주택인데 왜 양도세가 나오나요?
양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택이기 때문입니다. 1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억원까지만 적용되고, 12억을 넘는 부분에 해당하는 양도차익에는 세금이 부과됩니다. 다만 이 초과분에도 장기보유특별공제(1세대 1주택은 최대 80%)가 적용되므로, 오래 보유·거주했다면 실제 세액은 크게 줄어듭니다.
조정대상지역이 아니면 2년 거주를 안 해도 되나요?
네. 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역이 아니었던 주택은 2년 거주 요건 없이 2년 보유만 채우면 비과세됩니다. 거주 요건은 취득 시점에 조정대상지역으로 지정돼 있던 주택에만 적용됩니다. 이후에 조정대상지역에서 해제되었더라도, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건은 그대로 유지됩니다.
이사하려고 새 집을 먼저 샀는데 종전 집은 언제까지 팔아야 하나요?
신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 일시적 2주택으로 보아 비과세됩니다. 2023년 1월 12일 이후 양도분부터는 조정대상지역 여부와 관계없이 처분기한이 3년으로 통일되었습니다. 단, 종전주택 취득일로부터 1년이 지난 뒤 신규주택을 취득해야 하고, 종전주택은 2년 보유(조정지역 취득분은 2년 거주) 요건을 갖춰야 합니다.
전세를 놓아 거주요건을 못 채웠는데 비과세 받을 방법이 있나요?
상생임대주택 특례가 있습니다. 직전 계약 대비 임대료 인상률을 5% 이내로 제한한 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결·개시하고 2년 이상 임대하면, 조정대상지역 1세대 1주택 비과세에 필요한 2년 거주 요건을 면제받습니다. 장기보유특별공제의 거주요건도 함께 면제됩니다.
결혼하면서 각자 1주택이라 2주택이 됐어요. 어떻게 하나요?
각각 1주택을 보유한 남녀가 혼인해 2주택이 된 경우, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세됩니다(양도하는 주택 자체는 2년 보유 등 비과세 요건을 갖춰야 함). 2024년 세법개정으로 이 간주기간이 종전 5년에서 10년으로 확대되었습니다.
상속받은 주택 때문에 2주택이 됐는데 비과세가 되나요?
상속개시 당시 별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받아, 이미 보유하던 일반주택과 함께 2주택이 된 경우, 일반주택을 양도할 때는 상속주택을 주택 수에서 제외하고 비과세 여부를 판정합니다. 즉 일반주택이 1세대 1주택 요건을 갖췄다면 비과세됩니다. 다만 상속주택을 먼저 양도하는 경우 등은 별도 기준이 적용되므로 개별 확인이 필요합니다.