공시가격 vs 실거래가 vs KB시세
부동산에는 여러 가지 "가격"이 존재합니다. 각각의 가격이 어떻게 다르고, 어떤 상황에서 어떤 가격을 기준으로 해야 하는지 비교해 드립니다.
가격 유형 비교표
| 구분 | 실거래가 | 공시가격 | KB시세 | 호가 |
|---|---|---|---|---|
| 정의 | 부동산이 실제로 거래된 가격 | 정부가 매년 산정·공시하는 공식 가격 | KB국민은행이 산정하는 시장 시세 | 매도인이 제시하는 희망 판매 가격 |
| 산정 주체 | 국토교통부 (거래 당사자 신고) | 국토교통부·한국부동산원 | KB국민은행 (중개사 의견 + 시장 데이터) | 매도인·공인중개사 |
| 갱신 주기 | 거래 신고 시 (거래 후 30일 이내) | 매년 1월 1일 기준 (4~5월 공시) | 매주 월요일 | 수시 변동 |
| 주요 용도 | 시세 파악, 양도세·취득세 계산 | 재산세, 종부세, 건강보험료 기준 | 은행 대출 심사, 전세보증보험 기준 | 매물 검색, 시세 참고 |
| 특징 | 시장 수요·공급에 따라 변동 | 실거래가의 약 60~80% 수준 | 상한가·하한가·일반가 구간으로 제공 | 실거래가보다 높은 경우가 많음 |
실거래가란?
실거래가는 부동산 매매 계약이 실제로 체결된 가격입니다. 2006년부터 시행된 부동산 거래신고제에 따라, 모든 부동산 거래는 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 시/군/구청에 신고해야 합니다.
국토교통부는 신고된 거래 정보를 실거래가 공개시스템을 통해 일반에 공개하고 있으며, 본 사이트에서도 이 데이터를 기반으로 실거래가 정보를 제공합니다.
공시가격이란?
공시가격(공시지가, 공동주택 공시가격)은 정부가 매년 1월 1일을 기준으로 산정하여 4~5월에 공시하는 부동산의 공식 가격입니다.
공시가격이 기준이 되는 항목
- 재산세, 종합부동산세
- 건강보험료 (지역가입자)
- 기초연금 수급 자격 판단
- 각종 복지 지원 기준
공시가격은 일반적으로 실거래가보다 낮으며, 정부의 현실화율 정책에 따라 실거래가 대비 비율이 달라집니다. 2024년 기준 공동주택 공시가격 현실화율은 약 69% 수준입니다.
KB시세란?
KB시세는 KB국민은행이 전국 공인중개사의 의견과 시장 데이터를 종합하여 매주 산정하는 시세입니다. 상한가, 일반가, 하한가의 3가지 구간으로 제공됩니다.
KB시세가 기준이 되는 항목
- 주택담보대출 한도 산정
- 전세자금대출 한도 산정
- 전세보증보험 가입 심사
- LTV(담보인정비율) 계산
상황별 어떤 가격을 봐야 할까?
아파트 매매를 고려할 때
실거래가를 기본으로 확인하되, KB시세의 상한가·하한가 구간도 함께 참고하세요. 호가는 협상 여지가 있으므로 실거래가와 비교하면 적정 가격을 판단할 수 있습니다.
세금을 계산할 때
재산세·종부세는 공시가격 기준, 양도소득세는 실거래가(취득가·양도가) 기준, 취득세는 실거래가 기준입니다.
대출을 받을 때
은행 대출 한도는 주로 KB시세를 기준으로 산정됩니다. KB시세가 없는 단지의 경우 감정평가를 받아야 할 수 있습니다.
전세 계약을 할 때
전세보증보험 가입 시 KB시세나 감정평가액을 기준으로 심사합니다. 전세 안전 체크리스트에서 자세한 내용을 확인하세요.
실거래가 확인하기
국토교통부 공공데이터 기반의 정확한 실거래가를 확인해 보세요.
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